主题：商铺投资应避开三大误区 看走眼三代难养一铺

目前，成都商铺市场“量增价涨”，但投资者更须谨慎，因为商铺投资风险要远大于普通住宅，如果市场预期下跌，住宅投资者还能将房子低价抛售给需要的住户；商铺价格一旦下跌，由于消费市场单一，可能无人接盘。

“商业旺铺50万/间，投资回报率高达8%”、“中心商铺，5年内收回成本”、“旺铺销售，三年返租”……近期，类似这样的商铺宣传口号随街可见。

据思源市场研究部监测数据显示，2013年前三月，成都市主城区商铺新增供应30.28万平 方 米 ，同 比 增 长 约28.1%。其中，第一季度商铺成交达到16.35万平方米，较去年同期上涨14.6%。

高纬环球成都董事总经理豪建思提醒，“商铺投资风险远大于普通住宅，商铺价格一旦下跌，由于消费市场单一的缘故，可能导致无人接盘。”

误区一 好地段≠高回报中心不比新兴商铺利润高

“好地段不一定就等于高回报，好商铺也不一定在市中心。”成都家慈地产顾问有限公司总经理张猛说，商铺的租售价值在于它能给企业带来多少商机，在于它能给投资者带来多少利润。

中原地产一位市场分析人士给我们进行了售价与租金回报分析：以建设路商圈为例，商铺平均售价10万元/平方米、租金20元/天·平方米，100平方米的商铺总价1千万元、年租金72万元。除去基本的物业费、人工费、成本费，年投资回报率为7%，投资回报年限将近13.6年。

误区二 高返租≠高收益所谓返租谨防“羊毛出在羊身上”

“前段时间，建设路某楼盘的街铺产品宣称，最高8%返租回报率，7年内回本近半。”资深投资客苏先生不乏担心，这类商铺的投资风险不小，绝对不是开发商说的“稳赚不赔”。

返租则是目前商铺销售的主要营销手法之一，商家报出一个8%至10%不等的投资回报率，然后再从商铺总价中直接减去承诺的三年或五年的上述收益，以此来给投资者一些“保障”。其实就是“羊毛出在羊身上”，有些承诺返租的商铺，实际上在销售时可能已抬高了商铺售价。

从某种角度来说，返租看上去很美，但究竟是馅饼还是陷阱，投资者应该有所甄别，入市之前要了解清楚周边商铺的售价和租金情况。

误区三 低总价≠低风险小商铺实用率低暗藏投资风险

三四十万、四五十万甚至一百来万元就能投资一间位于传统商圈的小商铺，近段时间，开发商对商铺的投资回报率打出了“小商铺、低总价”等高回报率的数字。商业地产资深投资人士曾世民提示，小商铺的好处是总价比较低，但买家更应谨慎。譬如一些商场铺、楼中铺、街区铺的实用率通常只有3至4成，一些十几平方米或面积更小的铺位，实用面积只有六七平方米甚至更低，相对来说，这类商铺使用率非常低。

成都全程机构董事长蒋晓东指出，商业地产过度繁荣导致一些急于进场买铺的投资者，此类小商铺更在乎人气，如地段好、流量高、购买力强、竞争度低、转手方便的商铺当然是保值、增值能力高的。”因此，即便是小商铺，投资者更需要多方面考虑,谨慎购入。