主题："新国五条"作用被夸大 目前限购有不合理之处

3月1日，国务院办公厅颁布了“新国五条”细则，引起社会广泛讨论，尤其是“新国五条”中对于自有住房成交缴纳20%个税的条款，催生了近日多个城市二手房成交热。昨日，中国城乡建设经济研究所所长陈淮在蓉出席“正合地产年报发布会暨房企应变战略论坛”时表示，“新国五条”并不新，政策的作用也被市场夸大，“住宅市场长期供不应求的格局并不能通过政策调控得到根本改变。”

陈淮观点

“保障型住房即使建成3600万套也不能有效平抑房价，就好像杭州大排档多开几家也不能平抑高档海鲜的价格。”

“20%的个税有没有破解之法？怎么破解？按原价卖！”“一个公共车上有20个座位，你上车买20个座位的票，再上车的人你卖更贵的价格，你认为合理吗？房子是用于住的，不是炒的，首先肯定是买来住，肯定不是买来囤！”

虽然“新国五条”细则中明确提出自有住房出售需缴纳20%个税，但目前市场仍流传多种缴纳细则，如征税税率与已购年限的关系、纳入征税的具体规定等。陈淮昨日在论坛上说：“原有的征收条例上细则非常明确，没有多少进一步细化的余地。”20%的个人所得税2006年已经制定和实施。在2006年的政策规定中，房改房要按经济适用房来定价；家庭自住的唯一一套住房，居住5年以上免个人所得税；在一年内重新购房的，可以先交后返。此外，2006年的政策也明确规定，房屋装修费、交易中介费以及在房屋买卖中的土地增值税、营业税，都不在20%个税计征范围内（除契税以外）。“因此这个细则在2006年就比较具体和明确，并不是说个人住房转让差价所得的20%。”

陈淮表示，20%个税政策实际执行过程中确实存在些难以操作的部分，因而相当多的部分实行了简易税费，政策明文规定难以评估原值的可以按1%—3%的出让价全额征收。“我估计简易税率的问题不会取消，但可能要求更加严格，一切税费都需要提供相应凭据。”

除20%个税的具体征收细则外，该税收的转嫁也成为近日热议的话题。陈淮认为实际上并不存在转嫁的问题，“市场的成交价格是需求价格，最终成交价取决于买房的需求能力和果决性。”

针对现场有与会者提问，“20%个税有无破解之法”，陈淮开玩笑说：“有一个办法，那就是按你买的原价卖。就好比现在不能酒后驾车，你问我如何能避免被交警抓住，我只能说最好的办法就是别喝酒。”

尽管房地产调控政策从2003年就开始，但关于房产调控“越调越高”的声音仍然存在。对此，陈淮表示，不能低估过去10年房地产调控的积极作用，“这些政策在矫正市场发展方向、调整需求结构以及规避可能出现的金融风险上都(小区网 论坛)起到了很重要作用。”

但陈淮同样认为房地产调控政策仍有许多不足和缺陷。陈淮表示，10年来的调控政策被动性、滞后性非常明显，政策成本很高，但效益不高，对市场采取的是简单硬对抗模式，而最关键的一点是没有与改革相结合。“我们很少就原有旧体制和旧制度进行调整，而是在简单的抑制供和求方面做文章，真正影响供求关系与产业健康发展的领域几乎没有作出过多少制度性的调整和安排，比如说土地制度垄断、土地利率的市场化、中央和地方税负关系的完善等方面几乎无一涉及。”

现场有与会者认为目前实施的限购令有不合理之处，陈淮表示完全同意，并认为这是“硬对抗”的政策之一。“我赞成你这个判断，北上广等大城市限购是应该的，即使没有房价的影响也应该控制人口继续涌入，因为城市是有最优规模的。我们不能住在北上广深就应该实现大中小城市的协同发展，所以在一定程度上，在限购的两重目标下应抑制大城市，适度支持省会城市的发展，促进三线城市的扩张。怎么样更好地调整和结合，的确是政策要研究的地方。”

关键词：供求关系

未来二三十年仍供不应求

在论坛现场，有记者提问，近期美国CBS有一场关于中国房地产市场的讨论，认为中国楼市已经严重“供过于求”，万科董事长王石也表示，目前供过于求的状况已到了“危险”的程度。对此陈淮并不赞同。他认为美国地广人稀且城乡人口分布结构较为稳定，但我国城乡人口分布远未达到稳定状态，也未达到平均每户家庭拥有1.2套住房的供求平衡指标，因而说“供过于求”为时尚早。