主题：低密才有休闲——成都低容积率楼盘选购攻略
-
发表于2009-07-17
先来说哈时机问题：目前几乎是淘低密度物业的最好机会。
因为低容积率物业和高密度物业几乎同价。但这个现实很快将不复存在。因为当前社会价值规律，就是占有资源空间越大越贵，不管是生活空间、生存空间、发展空间。
同一地块、同一地价的楼盘，如果做低容积率和高容积率两种规划，很显然低容积率每套房子分摊的地价，要比高容积率物业分摊的地价要高得多，从生活的空间享受来看。同一块地，住50户，肯定要比住200户来享受安逸得多，好比飞机的头等舱和经济舱的差别，那么这50户就得多掏钱。
但是奇怪的是，目前低容积率和高容积率物业几乎同价，甚至高容积率物业价格要比低容积率的高。简直是天理不容！
原因很简单啊，许多人还未醒悟。所以说，现在趁着同价，目前入手低密度物业，是最佳机会。
目前可供选择的低密度物业有哪些？
因为低容积率物业和高密度物业几乎同价。但这个现实很快将不复存在。因为当前社会价值规律，就是占有资源空间越大越贵，不管是生活空间、生存空间、发展空间。
同一地块、同一地价的楼盘，如果做低容积率和高容积率两种规划，很显然低容积率每套房子分摊的地价，要比高容积率物业分摊的地价要高得多，从生活的空间享受来看。同一块地，住50户，肯定要比住200户来享受安逸得多，好比飞机的头等舱和经济舱的差别，那么这50户就得多掏钱。
但是奇怪的是，目前低容积率和高容积率物业几乎同价，甚至高容积率物业价格要比低容积率的高。简直是天理不容！
原因很简单啊，许多人还未醒悟。所以说，现在趁着同价，目前入手低密度物业，是最佳机会。
目前可供选择的低密度物业有哪些？
-
发表于2009-07-17
1、05年以前开发的新房选购攻略：
基本情况：
就是买二手房，但不应该太旧。必要条件还是按照花园小区开发的，时间年限应该在01年-05年。之前的太老了，当时开发理念也不成熟，都算不上小区。不要瞧不起这类产品，许多要比目前的一手新房贵很多。
典型楼盘：
1）、春天花园：在成都房价是2000多的时候，他卖3000-4000多，当时看上去很贵，但是，当年2000多的房子，现在最多涨到6000多，春天花园高的已经过1.5万了。这个楼盘，也开创了成都房地产绿化的春天花园派，再次复制到春天大道上，也引起轰动。待会要讲到的龙城一号，也是像他学习的结果。
2）、置信丽都花园：开创了“先造绿化，后建房子”的先河，从这个楼盘开始，成都房地产才有样板区，当年的空中花园这一产品创新，虽然是从外地克隆过来的，但是依然让它，有8000-9000的均价。
3）、中海名城：神仙树的开创者，当年人们认为它还在农田旁边。但中海名城现在的售价在8000-12000.容积率好像是1.6，住起来都很舒服。
4）、万科城市花园：中产城东的开创者。目前多层价格在8000左右，洋房在1.2万左右。
5）、银都花园：也不摆了，价格飞起来咬人，一套房子的租金都要5000以上。
以上是标杆性的大盘，区域的龙头，身份的名片，当然，价格也飞贵。也有一些非龙头盘，舒适度一样，产品特色少一点，但价格要温柔一些。
1）、云影苑：年初的时候，有朋友问到7000带花园的房子，不知道他买没有，没买绝对后悔。在外双楠伊藤旁边；
2）、博瑞都市花园：目前价格大概在7000-8000之间，带花园的NB些。
3）、瑞升花园、牡丹苑、三九雅园、金杏园等：都在芳草街上，价格在7000多。
如果你慢慢去看，还会发现很多。这类房子，就和目前的高容积率楼盘一个价。
选购说明：
他们的共同优点是：区域成熟，生活氛围已经形成，一般都把装修搞起的，即住即享受。
缺点：因为修得比较早，所以许多配置配套落后，比如立面风格，中海名城复杂的欧式，现在看起啦像幼儿园；基本都不配电梯，还是传统的“金三银四”概念，享受型不强；其中最严重的问题，是停车位不足。所以买这类房子，一定要连房东的停车位一起买，否则晚点回家，滋味很长。
基本情况：
就是买二手房，但不应该太旧。必要条件还是按照花园小区开发的，时间年限应该在01年-05年。之前的太老了，当时开发理念也不成熟，都算不上小区。不要瞧不起这类产品，许多要比目前的一手新房贵很多。
典型楼盘：
1）、春天花园：在成都房价是2000多的时候，他卖3000-4000多，当时看上去很贵，但是，当年2000多的房子，现在最多涨到6000多，春天花园高的已经过1.5万了。这个楼盘，也开创了成都房地产绿化的春天花园派，再次复制到春天大道上，也引起轰动。待会要讲到的龙城一号，也是像他学习的结果。
2）、置信丽都花园：开创了“先造绿化，后建房子”的先河，从这个楼盘开始，成都房地产才有样板区，当年的空中花园这一产品创新，虽然是从外地克隆过来的，但是依然让它，有8000-9000的均价。
3）、中海名城：神仙树的开创者，当年人们认为它还在农田旁边。但中海名城现在的售价在8000-12000.容积率好像是1.6，住起来都很舒服。
4）、万科城市花园：中产城东的开创者。目前多层价格在8000左右，洋房在1.2万左右。
5）、银都花园：也不摆了，价格飞起来咬人，一套房子的租金都要5000以上。
以上是标杆性的大盘，区域的龙头，身份的名片，当然，价格也飞贵。也有一些非龙头盘，舒适度一样，产品特色少一点，但价格要温柔一些。
1）、云影苑：年初的时候，有朋友问到7000带花园的房子，不知道他买没有，没买绝对后悔。在外双楠伊藤旁边；
2）、博瑞都市花园：目前价格大概在7000-8000之间，带花园的NB些。
3）、瑞升花园、牡丹苑、三九雅园、金杏园等：都在芳草街上，价格在7000多。
如果你慢慢去看，还会发现很多。这类房子，就和目前的高容积率楼盘一个价。
选购说明：
他们的共同优点是：区域成熟，生活氛围已经形成，一般都把装修搞起的，即住即享受。
缺点：因为修得比较早，所以许多配置配套落后，比如立面风格，中海名城复杂的欧式，现在看起啦像幼儿园；基本都不配电梯，还是传统的“金三银四”概念，享受型不强；其中最严重的问题，是停车位不足。所以买这类房子，一定要连房东的停车位一起买，否则晚点回家，滋味很长。
-
发表于2009-07-17
2、三环内低容积率的新房选购攻略：
基本情况：
实行4年的高密政策之后，如果三环内还有低容积率楼盘，那一定只有几种情况，一是有航空限高要求，在外双楠比较常见，如新界；二是故意在高容积率里制造点低容积率，如龙湖三千城的铜雀台；三是大盘，要在05年之前拿地，大到4年以后还没有开发完的，如三环边边上的魅力之城。
如果成都不取消高密度政策，那么这种楼盘将是卖完一个少一个。比熊猫还珍贵。
典型楼盘：
1）、新界：
位于2.5环外双楠段，经常开车路过2.5环的，应该可以看得到。总共370亩，一共有4块地组成，整体容积率是2.2。目前亮相的3期——洋房3，是4块地最大的，单地块有100亩，由7个内组团组成。产品段是80-100平米的首置；120-140的三房；1、2楼带地下花园，顶楼带屋顶花园。
新界是我很喜欢的项目之一，倒不是说产品做工多精致，但是价格比较厚道，做为城市多层大盘，价格还不到丽都花园、中海名城，但配置电梯，车位配比是1:1.1，3期由于组团规模大，产品享受性比1-2期要好很多，包括立面，色彩很纯正和统一，不比紫檀差。
标准层售价预期在7000左右。比旁边的鹭岛便宜500左右，比丽都花园城贵500左右。几乎是目前再售低容积率盘中，性价比最高的，城市红利空间也是最大的。魅力之城虽然是低容积率，但由于不是多层洋房，价格比他便宜500；但是遥远的弗莱明个和中海名城，价格几乎和他一样。
新界目前周边生活配套不成熟，但2.5环的价值不需孵化，也会很快推动这边发展。东湖首席@内阁已经入驻新界，目前正在装修，9月开业，会提升这边的生活品质。
2）、铜雀台：
位于建设路，是龙湖三千城的多层部分。这个项目最大的两点有两个，一是绝对的城市，周边配套很成熟，不像新界还需要等待；二是龙湖的产品细节做得很霸道，这个不得不服气。缺点也很明显，标准层售价在1万左右，带花园的1、2楼，要1.5万，几乎就是城市外的别墅价格了。第二不是纯多层，多层之上，有10多栋33层的高层俯视，虽然多层这一边容积率大概在2.3左右，但整体容积率很高，一个围合社区里，人口数不少。
3）、魅力之城：
因为魅力在三环旁边，所以我勉强还是将其算到主城区来，魅力综合容积率2.3（可见03年拍地，政府是多么厚道，那可是东方新城的城市规划啊），由于1、2、3期容积率做得不低，所以4期的容积率仅为1.9。产品形态是小高层+高层。
目前产品有两种，一种是容积率极高的魅立方，但是75可变114平米的精装3房，空间无浪费，价格在60-70万以下；第二种是低容积率和低密度的挪威森林，清水房价格在6000-6500之间。
魅力的城市价值终于体现，旁边的省医附院修好了，对面的东站也已经动工，所以即便价格不低，但销售很好，甚至有点疯狂了。原因是景观和低密度生活氛围的确很打动人。基本上兽姐开起电瓶车，把那些想住低密点的人，带到3期看哈，就没几个人能抵挡。
选购说明：
优点：全新的设计理念，都配置了电梯，甚至还有豪华入户大堂，停车位也充足。并且在城市内，出行很方便，配套很全面。
缺点：产品太不统一，列举的三个项目，个个特点不同，且价格相差很大。
基本情况：
实行4年的高密政策之后，如果三环内还有低容积率楼盘，那一定只有几种情况，一是有航空限高要求，在外双楠比较常见，如新界；二是故意在高容积率里制造点低容积率，如龙湖三千城的铜雀台；三是大盘，要在05年之前拿地，大到4年以后还没有开发完的，如三环边边上的魅力之城。
如果成都不取消高密度政策，那么这种楼盘将是卖完一个少一个。比熊猫还珍贵。
典型楼盘：
1）、新界：
位于2.5环外双楠段，经常开车路过2.5环的，应该可以看得到。总共370亩，一共有4块地组成，整体容积率是2.2。目前亮相的3期——洋房3，是4块地最大的，单地块有100亩，由7个内组团组成。产品段是80-100平米的首置；120-140的三房；1、2楼带地下花园，顶楼带屋顶花园。
新界是我很喜欢的项目之一，倒不是说产品做工多精致，但是价格比较厚道，做为城市多层大盘，价格还不到丽都花园、中海名城，但配置电梯，车位配比是1:1.1，3期由于组团规模大，产品享受性比1-2期要好很多，包括立面，色彩很纯正和统一，不比紫檀差。
标准层售价预期在7000左右。比旁边的鹭岛便宜500左右，比丽都花园城贵500左右。几乎是目前再售低容积率盘中，性价比最高的，城市红利空间也是最大的。魅力之城虽然是低容积率，但由于不是多层洋房，价格比他便宜500；但是遥远的弗莱明个和中海名城，价格几乎和他一样。
新界目前周边生活配套不成熟，但2.5环的价值不需孵化，也会很快推动这边发展。东湖首席@内阁已经入驻新界，目前正在装修，9月开业，会提升这边的生活品质。
2）、铜雀台：
位于建设路，是龙湖三千城的多层部分。这个项目最大的两点有两个，一是绝对的城市，周边配套很成熟，不像新界还需要等待；二是龙湖的产品细节做得很霸道，这个不得不服气。缺点也很明显，标准层售价在1万左右，带花园的1、2楼，要1.5万，几乎就是城市外的别墅价格了。第二不是纯多层，多层之上，有10多栋33层的高层俯视，虽然多层这一边容积率大概在2.3左右，但整体容积率很高，一个围合社区里，人口数不少。
3）、魅力之城：
因为魅力在三环旁边，所以我勉强还是将其算到主城区来，魅力综合容积率2.3（可见03年拍地，政府是多么厚道，那可是东方新城的城市规划啊），由于1、2、3期容积率做得不低，所以4期的容积率仅为1.9。产品形态是小高层+高层。
目前产品有两种，一种是容积率极高的魅立方，但是75可变114平米的精装3房，空间无浪费，价格在60-70万以下；第二种是低容积率和低密度的挪威森林，清水房价格在6000-6500之间。
魅力的城市价值终于体现，旁边的省医附院修好了，对面的东站也已经动工，所以即便价格不低，但销售很好，甚至有点疯狂了。原因是景观和低密度生活氛围的确很打动人。基本上兽姐开起电瓶车，把那些想住低密点的人，带到3期看哈，就没几个人能抵挡。
选购说明：
优点：全新的设计理念，都配置了电梯，甚至还有豪华入户大堂，停车位也充足。并且在城市内，出行很方便，配套很全面。
缺点：产品太不统一，列举的三个项目，个个特点不同，且价格相差很大。
-
发表于2009-07-17
城市外的低密度楼盘：
这类楼盘数量稍微多些，大约在10个左右。我列举一下目前再售且较为火爆的3个。
1）、龙湖弗莱明戈：
位于郫县蜀都新城，其实已经在进出口加工区那边，属于郫县的地盘，买家去年以郫县的为主，但今天成都人变得更多。标准层价格在6000左右；1、2楼和顶楼不消说了，安逸的一套下来就150万（有花园，面积在180平米）。
这个盘也属于典型的龙湖盘，其实整体规划和三千城差不多，也是高楼俯视之下的多层，但是，高楼还没修建，所以低密度氛围很不错；另外，龙湖的景观和样板区做得的确好，只要有米，只有不排斥西边，想在郊外整套第二居所的人，去了就被秒杀。
2）、龙城1号：
项目位于老成渝路，在龙泉和成都正中间，未来的地铁2号线东延线会走这边经过。这个盘的优缺点比新界还明显。优点是景观不摆了，据说老板自己有个3000亩的苗圃，所以树子像不要钱一般狂栽。再加上堆坡等手法，内部感受对于其祖师爷——春天花园来讲，是有过之而无不及。
硬伤缺点有两个：一是靠近高压走廊；第二是户型的灰空间设计较弱，我不知道一个迎合成都人休闲梦想的楼盘，为啥子要突发奇想的整欧式立面，于是硬生生的整了许多小阳台。即便树叶就在你窗口，但是你没法在窗台上摆一座麻将。遗憾啊。
价格目前在6000-7000左右。面积段偏大，在130-180之间。另外，没配置电梯，好像是低容积率楼盘唯一没配置电梯的，一下子让那些贪图电梯便利又迷恋多层低容积率人，脑袋翁一下。不知道开发商是怎么想的。
3）、中海国际多层
中海国际一共有3种产品，别墅、多层、高层。多层价格目前在7000以上，带花园的上万。但买得据说还是不错，原因很简单，5000多的电梯都那么走俏，没道理7000多的多层就整不动。
选购指南：
缺点：都离主城区较远，以前所谓的道路交通优势，现在都条条被堵；对于那些不受打卡机限制的人来说，这点无所谓。另外，价格偏高，郊区化物业，都是城市物业的价值，这些房子随便整一套上眼的，都得上百万。
优点：比起城市多层来说，都有更高的享受型，比如更好的环境、栽树不要钱的行为，低容积率之后，还有更低的密度。
这类楼盘数量稍微多些，大约在10个左右。我列举一下目前再售且较为火爆的3个。
1）、龙湖弗莱明戈：
位于郫县蜀都新城，其实已经在进出口加工区那边，属于郫县的地盘，买家去年以郫县的为主，但今天成都人变得更多。标准层价格在6000左右；1、2楼和顶楼不消说了，安逸的一套下来就150万（有花园，面积在180平米）。
这个盘也属于典型的龙湖盘，其实整体规划和三千城差不多，也是高楼俯视之下的多层，但是，高楼还没修建，所以低密度氛围很不错；另外，龙湖的景观和样板区做得的确好，只要有米，只有不排斥西边，想在郊外整套第二居所的人，去了就被秒杀。
2）、龙城1号：
项目位于老成渝路，在龙泉和成都正中间，未来的地铁2号线东延线会走这边经过。这个盘的优缺点比新界还明显。优点是景观不摆了，据说老板自己有个3000亩的苗圃，所以树子像不要钱一般狂栽。再加上堆坡等手法，内部感受对于其祖师爷——春天花园来讲，是有过之而无不及。
硬伤缺点有两个：一是靠近高压走廊；第二是户型的灰空间设计较弱，我不知道一个迎合成都人休闲梦想的楼盘，为啥子要突发奇想的整欧式立面，于是硬生生的整了许多小阳台。即便树叶就在你窗口，但是你没法在窗台上摆一座麻将。遗憾啊。
价格目前在6000-7000左右。面积段偏大，在130-180之间。另外，没配置电梯，好像是低容积率楼盘唯一没配置电梯的，一下子让那些贪图电梯便利又迷恋多层低容积率人，脑袋翁一下。不知道开发商是怎么想的。
3）、中海国际多层
中海国际一共有3种产品，别墅、多层、高层。多层价格目前在7000以上，带花园的上万。但买得据说还是不错，原因很简单，5000多的电梯都那么走俏，没道理7000多的多层就整不动。
选购指南：
缺点：都离主城区较远，以前所谓的道路交通优势，现在都条条被堵；对于那些不受打卡机限制的人来说，这点无所谓。另外，价格偏高，郊区化物业，都是城市物业的价值，这些房子随便整一套上眼的，都得上百万。
优点：比起城市多层来说，都有更高的享受型，比如更好的环境、栽树不要钱的行为，低容积率之后，还有更低的密度。
-
发表于2009-07-17
学习了
当成都在2005年，做了个3000万人口假设，于是把主城区（三环内）楼盘的容积率挑高到5.0的时候，我意识到两千多年梦境的成都，将不复存在，差点没呕出鲜血。现在，终于有许多人喜欢密度低的楼盘了，因为05年拍出的地，今天都在交房了，“道路两边都是墙，密密麻麻排成行”的城市现状，直观的展现了啥子叫容积率为5，那似乎是鸟的天堂。
如果喜欢成都，当然要住低密度。趁着还有许多人还没有对高容积率产生恐惧。低容积率物业几乎和高容积率物业同价的时候，就应该抢先下手。本文，就是结合我本人的经验，对准备入手低密度物业的同学，做一个低密度攻略。