主题：新政策调控之下"不差钱"房企拒绝以价换量

近日，从多地房展会传递出的信号看，新政策调控之下，开发商和购房者双方的观望情绪浓厚，成交意向渐趋冷清。

从近期陆续披露的一季报来看，以保利、万科和招商地产为首的上市房企均在今年头三个月赚得“盆满钵满”。因此，从全国多城市的“五一”假日房展会的情况来看，身处调控之下，虽然品牌房企参展热情明显上升，但其“让利”诚意依然不足。

在素有楼市风向标之称的上海房展会上，总体难觅大幅度打折优惠促销，开发商给出的优惠大多数只是减免几万元不等的购房款而已。从项目折扣上看，各项目的价格保持坚挺，优惠幅度大多仅有１－２个点。部分刚需楼盘甚至不降反涨。相比之下，购房者的观望程度更加明显。

一家上市房企营销总监表示，目前楼市需求还是比较旺盛，开发商虽然心态上还是积极在卖房子，但已经不再以牺牲利润为代价。

另一方面，在一线城市，核心地段的优质物业供应稀缺，租金稳健上涨，开发商开始考虑从过去的出售改为自持，借此分享更高的增值。

一向以做商业地产散售著称的SOHO中国于2012年8月宣布全面转向“开发-自持”的模式，并在上海和北京大量收购土地和项目。在回应转型时，SOHO中国的董事长潘石屹称：“北京、上海过去十年房价高涨，但今天两城市轮廓已成型，租金涨幅更快，我们在建商业项目量150万平方米，持有对公司价值更大。”

从长远利益考虑，这样做当然是有理由的。据了解，商业地产的投资回报主要有三种形式。一是短期投资，即将商铺进行分割，卖掉之后回收，赚取商铺的销售收益；中期的做法，是将商业项目进行开发后，通过经营包装产生增值，最后打包出售，赚取差价；而长期的做法是自持，前两年可能亏，以后逐年赢利，赚三份钱，即每年的经营利润、品牌增值和物业增值。

不过，对于传统住宅开发商来说，转型商业地产并不容易。毕竟进入一个全新的领域，从物业管理、商业运营到人才培育都需要时间的积累。

上海卢湾绿地商业管理有限公司总经理林志昆表示：“住宅开发是短平快的项目，而商业地产特别是自持商业地产，则看中的是中长期增长的回报。一个商业地产项目从导入期到成熟期，至少需要两至三年的培育，从亏损到持平再到赢利，要耐得住寂寞，要精耕细作。”

大量商业地产项目的落地，也让人担心市场风险。从全国整体来看，商业地产的投资增速过快，过于集中。以购物中心为例，购物中心在中国目前正以每年300家的速度增长，有望在2015年时达到4000家。

德勤和中国连锁经营协会近日联合发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，2008年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30%。

地方政府成为商业地产快速增长的幕后推手。商业地产被认为可以提升当地税收、就业和城市形象，可以化解“土地财政”难题，同时也有利于打造升值潜力大的商圈，提升周边地价。但是，地方政府能否在后续的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供足够支持，将是决定购物中心能否实现预期运营目标的关键因素。

事实上，在很多二线城市，近年来都已出现了商业地产项目招商困难，甚至项目长时间空置的现象。此外，商业地产项目较长的投资回报周期，较低的租金收益率，巨额的财务成本压力，对众多开发商来说都是严峻的考验。

商业地产能否成为房企战略转型新方向？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于转型过程中的房企来说，决策者要充分考虑公司如何让住宅业务板块与产业地产板块并驾齐驱，建议“以两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。

有万科、龙湖、首创、华远等房企先后做出了战略调整，加码商业地产以谋求产品多元化。无论是推出的土地类型还是新上市产品，各地楼市的商业地产热度正在持续加强。业内人士分析，商业地产始终游离于楼市调控之外，因此，一旦调控升级，房企便纷纷祭出加码商业地产的招数，以求分散风险。这种调整的背后，则是楼市调控政策的持续深入，以及部分调控手段的长期化。

同时也有声音指出，此前盲目投资的积累，已经给商业地产领域带来一定风险，房企转型的步伐和力度，需慎之又慎。