主题：结构缺陷欲改不能 小户型酒店一哄而上风险多

近一年来，成都市场上，竟出现10多个小户型酒店，并引起市场的热捧。好望角酒店、赛家时代酒店、小城故事等小户型酒店更是大行其道。他们以突出的低总价和即买即返租优势，吸引了众多市民的投资。同时，也满足了那些无力承受市中心高总价房，又留恋市中心繁华的青年白领和新生代购房族。

然而，凡事都有一个度，随着此类产品单价的急剧猛涨，总价低的优势已不复存在，而其风险也慢慢凸现出来。

1.产权不同问题多多

许多小户型酒店由当年的烂尾楼或旧楼改造而成，其物业的使用性质大多是原先批准的商务办公楼性质，而非住宅楼。购买此类物业以后产权证上的使用性质当然也是办公用房，如将此类物业用于居住，或出租供人居住，显然有违其产权使用性质。

按有关法律规定，业主不得擅自改变物业的使用性质，如违反这一规定要承担相应的法律后果。由此，便造成了有些小户型酒店的名不副实，亦即这类酒店其实是办公用房，且办公用房是不能将业主的户口迁入的。

商务办公楼的土地使用年限只有50年，而住宅楼的土地使用年限则是70年，此外小户型酒店如果属于当年的烂尾楼，停工多年，土地使用年限也就已“用”去了多年。那么，其土地使用年限更要打折扣，投资收益的年限也大为缩短。而使用年限一到，你就有可能要缴纳相应的土地使用权出让费。

正因为如今不少小户型酒店是当年的烂尾楼、办公楼改造而成，也就不可避免地造成了此类产品的诸多先天不足和物业的缺陷。而这些产品的缺陷，便会在相当程度上有损其自身的性价比，有损其物业的保值增值功能，从而也就必然有损其投资价值。

2.结构缺陷欲改不能

这类停工多年改造而成的小户型酒店，其缺陷主要表现在以下方面。

1、居住功能差

这类小户型酒店，大多是如同宾馆标房式的一室户房，无独立厨房，无独立客厅，而且大多是暗卫，这样的房型只具备像旅店那样的临时暂住功能，而不适宜作为日常生活居住之用。而且这类一室户又由于其面积局促和房型设计的不合理，缺乏足够的储存空间，使换季物品、衣被之类没有一个合适妥当的存放之处，这显然降低了其长期使用的功能。

2、面积损失多

这类物业由于大多是原先点式塔楼改建而成，这就使其四个角上的房型，往往形成一个大三角的格局，很难合理地进行分隔，从而也就不可避免地造成套内空间的浪费，空间利用率的降低，致使有效面积损失过多。这一缺陷显然又影响到此类房型的性价比。

3、得房率低

如今，常规新建商品房的得房率一般都在80%以上，即使高层建筑，也都有78%以上的得房率，而如今这些改建的小户型酒店，却大多只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率。这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价，也就再次降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能的提高。

4、上下不便

现在板式住宅都是一梯两户、二梯三户的格局，而这些小户型酒店，却大都是三梯、四梯几十户，如四梯24户、30户，以及三梯18户、20户等。甚至还有三梯54户的超常格局，如位于江汉路的某一楼盘，共8楼，就只有两部电梯。每天如此上下出入，尤其是早晚用梯高峰时，其拥挤、费时是可想而知的。

5、安全隐患

那些改建的小户型酒店，由于其点式高层的局限，往往是中间一条长廊两边依次排列各户，或中间是电梯，四周围一圈小户型，形成整个楼面贯通式的平面布局，而这一布局，又使走道没有自然采光，或采光不足，因此缺乏空间的识别性、方位感。一旦有火警则难以疏散。而且几十户贯通式的格局，也使陌生人闯入不易被一下子发现，不像一梯两户或二梯三户容易辨认。这些缺陷，显然存在着安全隐患，此类物业一旦今后在使用中暴露这些隐患，其保值增值的功能又将大打折扣。

上述这些产品的缺陷，在当前成都小户型酒店市场中是相当普遍的，这都将影响到此类物业的投资价值。如果不能及时发现这些缺陷，并采取相应的投资策略，其潜在的风险是不言而喻的，尤其是当市场上出现更为优化、更为创新的产品时，这些缺陷也就必然会导致物业的贬值。

3.曲高和寡回报几多

综观当今成都租赁市场，在环内中心城区月租金500?1000元的一室户和一房一厅的需求最为旺盛。各家中介公司均有不少此类需求者在预约等候，一旦有此房源便即刻成交，并出现严重的供不应求。

然而与此同时，为数不多的业已交付使用的几个新建小户型酒店，却遇到了出租不畅、难以租出去的尴尬。导致这一反常现象的根本原因，除了居住功能差等本身的因素之外，便是这类新建小户型酒店的“曲高和寡”，因这类户型酒店式公寓的普遍月租金都在2000元以上。

这一租赁市场结构性供需予盾，如今已初露端倪，而且已有进一步加剧的趋势。因为，现在不断推出的各式小户型酒店，其售价远远高出上述已交付使用的同类物业。按通常的售价租金比例算，其预期租金也同样要远远高出上述的一千元，一般要达到每月3000元以上的租金。而且这类物业又将大多集中在今年下半年或明年竣工交付集中上市，供应量将大幅度地增加，这将会进一步加剧阶段性的、结构性的供需失衡。亦即这类物业今后租赁市场的前景堪忧。可以预言，届时将会有大批此类物业的投资购房者被套牢。

综上所述，当今小户型酒店市场的投资风险已日渐显现，此类物业的投资购房者，应及早警醒，果断采取措施，以免陷入被动。