主题：投资”“空置”膨胀 成都商业地产“发烧”

    商务部商业地产调查组从今年5月起对四川、广东、广西、浙江、重庆等地商业地产建设情况进行了调研，日前公布的调查结果认为：今年以来我国商业地产投资快速增长，不仅呈现局部过热趋势，并且已潜伏较大金融风险。来自成都的统计信息表明，前三季度该市商业地产的“投资额”、“空置率”均呈上升态势，且增幅远高于全省平均水平，因此业内人士认为，成都商业地产有点“烧”。

营业房投资和空置双增加

据商务部公开信息，今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8%，连续5年高于整个房地产行业投资增速，部分地区商业地产呈现高速发展态势。1?7月，北京商业营业用房投资增长32%，天津增长48%，陕西、山东、四川同比增长超过50%，湖北、海南、河南增速均超过90%。商业地产继续成为投资的热点。成都市统计局公布的统计数据显示，1-9月，该市商业营业用房完成投资56.59亿元，增长73.5%，大大高于前半年全省50%的增速，也比该市住宅投资增速高了近一倍，统计显示，1-9月，该市完成住宅投资194.87亿元，增长39.8%。

商业地产开发的高增速带来了商业营业用房空置率的大增加。成都市的统计数据显示，1-9月，该市商业营业用房供应明显大于需求，空置55.13万平方米，增长29.0%，空置面积与住宅空置（55.80万平方米）基本相当，其中空置期在一年以上的“滞销房”和“积压房”为23.95万平方米，增长33.9%。商务部有关资料显示，上半年全国商品房空置面积同比增长7.9%，其中商业营业用房增长高达21%。也就是说，超过五分之一的商业地产开发量处于无人购买的闲置状态，这其中尚不包括原来空置的存量部分和已经销售但未转租出手的部分。

国家宏观调控的大环境，加上投资者浓厚的观望情绪，年底商业营业用房的空置率无疑还会进一步增大。

竞争无序和短期利益作祟

一边是空置率在增加，一边是投资额只增不减，一对矛盾明摆着，为什么开发商还乐此不疲往里“跳”呢？从宏观上说，是缺乏明确的商业网点规划，从开发商来说，是开发商的短期利益在作祟。

今年8月，商务部商业地产调查组来到成都，成都市贸粮局一位负责人在汇报中说，目前成都的商业网点存在着业态结构矛盾突出、网点定位不明确、竞争无序、空间布局不尽合理等问题。他呼吁商务部尽快出台《商业网点规划管理条例》，使《成都市商业网点发展规划》的颁布实施有法可依。

规划和空间布局的不合理，导致“贴身肉搏”的同质化业态竞争在一些地方出现，在成都西北的会展中心一带，半径2公里范围内被人称之为“会展商圈”，粗略统计，今年“会展商圈”已建或在建的商业地产项目总面积超过10万平方米，其中易初莲花和沃尔玛超市两家建筑面积就超过5万平方米，而在春熙路附近，今年几大商业地产项目相继竣工，市场反馈的招商情况却并不理想。

来自中国购物中心产业咨讯中心的资料显示，近两年城市酒店平均收益率为15%至30%，经营好的购物中心毛利在40%至80%之间。相对于住宅，近几年商业地产的平均利润要高出5%-10%，这些都给了开发商“看好”并力推商业地产的理由。同时，业界人士透露，空置的营业房作抵押向银行贷款，评估价格及贷款额度均大大高于相同面积的住宅，这也是一些开发商钟情开发商业地产的原因。

“由于开发资金大部分以建筑商垫付和银行贷款的形式筹集，这种开发方式成本低利润高，但这种只图短期利益无虑长期经营的商业地产开发却是十分危险的。”参与调查的中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平曾多次在不同场合指出，很多地方开发商将项目简单的切成“豆腐块”，再以粗略的方式租售给经营者，并且“卖完就走”。

成都一家大型商业地产开发企业副总裁卢先生说，现在的商业地产开发商普遍选择卖掉物业，风险实际也就随之转嫁给了投资者，有序管理和政策引导是当务之急。

有专家指出，一些地方政府追求短期效益和政绩，片面追求招商引资数量、引进大型商业项目，不加节制地增加商业用地供应量，也是商业地产“发烧”的一大原因。

定位不准凸显市场风险

“许多商业地产项目反复在媒体上宣称，买铺即收租金，但实际经营是否赢利，很难说清。”一位长期关注商业地产的房屋中介公司人士说。

记者日前到成都市中心的一家已经开始对外营业的商业地产项目探访，老远就看见大楼上挂着“地铁出口，即买即收租”的广告横幅，真正走进大楼一看，只见有的铺面卷帘门紧闭，有的挂着招租的纸牌，来往顾客可用“寥寥可数”来形容；成都的另一地产项目，开张营业日期从今年5月先后推到8月、10月，目前仍未最后确定开业日期，一位熟知内情的人士告知：虽然商家宣称有这样那样的原因，但主要还是招商不理想造成的。

四川中原物业顾问公司一份调查报告显示，今年成都五城区商业地产市场有19个大型商业项目呈现，其中商业项目经营面积最小的为16000平方米，最大达141600平方米，投入使用的商业地产项目总营业面积近100万平方米，其中有近80%项目规划为大型综合卖场，10%为专业商品批发卖场，剩下近10%为主题商业卖场，大部分都将在下半年投入运营。但最让人乐观不起来的是，这些商业地产经营项目中真正完成招商的估计不到一半。

商业地产专家指出，只有那些有特色、同时存在地段优势的物业才能获得投资者青睐。总体而言，成都商业楼盘仍缺乏准确定位，大多仍偏向大而全的经营理念，以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的楼盘分布广，供应数量多，缺乏目标集中的差异化定位。此外，部分商业地产项目商业布局、业态定位、招商、后期经营管理还不尽到位和完善，成都商业地产的专业竞争力欠缺，也常为业界诟病。

商务部商业地产调查组相关人士指出，目前我国商业地产开发投资中有50%左右的资金来源于银行贷款，同时，个人购买商业用房贷款数量更大，目前全国个人购买商业用房贷款额约2000亿元，个人还贷主要依靠商铺租金或开发商承诺的投资回报，但从目前商业地产的经营状况看，这部分贷款潜伏的风险较大。

业内人士指出，今年和明年都是成都商业地产项目入市的“红火年”，但一个项目从开业到正常经营一般有2-3年的滞后期，因此如何及早防范和化解其中可能的风险，不致出现冷盘、空盘、烂尾楼的难堪局面，对有关部门和业内企业来说，实在是迫在眉睫。